楚天都市報訊 圖為:昨日,在武漢市房產交易中心,有不少外地客戶在咨詢購房事宜
  本報記者陳珂
  “前晚我們工作人員加班到12點,終於搶在凌晨前,網簽30多個外地人客戶,他們不會因為新政喪失購房資格。”昨日,漢陽觀瀾國際項目相關負責人接受記者採訪時,疲憊中不乏成就感。
  11月22日,武漢市政府發佈《關於進一步加強房地產市場調控工作的意見》(簡稱“漢七條”),最具體的措施為提高外地人在漢購房門檻,在本市納稅或者繳納社會保險時間從原來的1年調整為2年。
  上述新政昨日正式實施,衝擊波全面顯現。記者從多個外地人購房較多的樓盤獲悉,預計將有10%-15%已經繳納認籌、定金、簽署認購書甚至通過銀行審核的外地客戶,由於不符合新政條件,將不具備購房資格。
  ●極端個案 辦了“假離婚”沒想出新政
  昨日一大早,蔡軍(化名)看到武漢出台的購房新政頓時傻了眼。因為突然發佈的政策,他不得不面臨暫時無法購房的尷尬。
  蔡軍2007年曾貸款購買一套二手房,2010年該房被拆遷。隨後,他又貸款購買一套二手房,不料整棟樓出現嚴重沉降甚至影響到居住,他只得再度賣出。“我因為貸過兩次款,再買房就不能貸款了,而後湖這幾年房價從5000多元都上漲到9000多元/平了,賣房的錢不夠一次性付清。”
  無奈之下,蔡軍考慮自己的妻子戶口不在武漢,且從沒有貸款記錄,因此前段時間和妻子“假離婚”,準備以她個人名義貸款再買套二手房,上周剛剛向中介繳納了3萬元定金。不料還沒簽合同、進行購房資格核查,他們就突然遇上新政。
  “‘老婆’2007年就開始在武漢繳納社保,去年4月離職了一段時間導致中途斷檔,現在不夠2年,這怎麼買房啊!”蔡軍沒辦法,只得繼續租房住,等‘老婆’社保繳足了2年再說。
  ●突擊交易 開發商前夜加班搶網簽
  新政突然實施,緊張的不僅僅是外地客戶,開發商更怕“煮熟的鴨子飛了”。
  22日下午6點多,得知新政將於昨日起實施,觀瀾國際售樓部頓時忙做一團。通過緊急梳理,他們發現有近30多個外地客戶,繳納社保或納稅證明都只有1年多不足2年,而這些客戶都已經簽訂認購書、通過銀行貸款審核,甚至已經遞交資料並通過了購房資格核查,就差網簽並打印簽署紙質合同這一步。而根據相關規定,新政以網簽時間為節點。
  “這部分客戶馬上就可以轉成實際成交,如果因為就差一步無法完成購房,機會錯過就太可惜了。”該樓盤相關負責人告訴記者,於是他們緊急通知客戶,趕緊辦理網上簽約。
  實際上,不僅僅觀瀾國際一個項目,前晚盤龍城、光谷等多個樓盤售樓部,幾乎都是燈火通明,忙到晚上十一二點。“社保繳納年限未到2年的購房者,我們基本都電話通知網簽。”盤龍城一家樓盤開發商介紹,很多外地客戶想買套房也不容易,有的是一家人在武漢租房,有的為了買房已把老家的房子賣了,就指望在武漢擁有一套住房。
  ●中止交易 一成購房者“不達標”將退房
  即便開發商連夜辦網簽,那些剛剛繳納定金、認籌,還沒有提交資料進行購房資格審查的外地客戶,如果社保繳納未滿2年,則只能選擇退房,而他們先期繳納的資金已有1萬到5萬。
  記者綜合盤龍城、光谷、江夏一帶的樓盤數據顯示,這部分客戶約占預銷售量的10%-15%。而開發商方面則普遍表示,定金將無條件退還。
  不過與購買新房略有差異的是,二手房正式交易前,買方會預繳納1萬至3萬的“誠意金”,這筆錢在核查、交易、過戶完成後,會轉成物業交割相關費用。一般而言,這筆錢一半交給中介、一半交給房東。
  “如果確實因新政這樣的不可抗力因素,導致買房者不具備購房資格,交易被迫終止,這筆錢應該如數退還。”21世紀不動產(武漢)法律部相關人士介紹,中介會與房東進行協商,如果不行,買方可走法律途徑。
  ●限購加碼 近郊樓盤可能受最大影響
  而隨著外地人在漢買房門檻提高,武漢有一批樓盤銷量或受到影響。
  根據武漢市房管局公佈的數據,2011年全年,武漢本地購房者占比為47.61%,外地客戶占比為52.34%,境外客戶占比為0.05%。
  後來,隨著限購操作越來越嚴格,例如今年就不再允許補交社保,導致外地客戶購房比例開始降低。“高峰時段外地客戶占比達40%,現在只有10%左右。”盤龍城一名開發商透露。
  據記者瞭解,外地人在漢購房,目前呈現兩個極端,一方面是外地(省內)高收入群體,傾向於在漢購買單價2萬/平方米以上的高端項目,另一類則是從事小商品交易、在民企工作的群體,傾向於購買盤龍城、江夏、東西湖等區域每平方米單價6000元至7800元的樓盤。
  去年,漢陽四新片區均價6000多元的時候,外地客戶一度占比接近25%,但隨著該區域房價漲至7800元左右,外地客戶比例也大幅降至15%左右。
  “很多外地購房者的社保繳納都不是很規範,做小生意的購房者更是缺乏社保意識,這就導致對外地購房者吸引力較大的近郊樓盤,可能受衝擊最大。”業內人士分析。
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  武漢首次明確對開發商“限價”
  在22日發佈的“漢七條”中,武漢明確表示,將對開發商定價進行“限制”,這也是武漢首次公開表態“限價”,開發商不得隨意漲價。
  “漢七條”稱,“引導開發商理性定價,對不接受政府價格指導的項目,暫不核發預售許可證”。2010年,武漢執行《商品房預售方案管理暫行規定》,明確要求開發商申請預售許可證之前,必須將包括售價在內的核心信息,在房管局進行備案。
  2011年武漢開始新一輪房地產調控,不時有開發商反映,如果備案價格明顯比周邊在售項目高,向房管局申請預售許可證難度非常大。如寶豐路一個單價達到1.8萬/平方米、月湖橋一個單價1.4萬元/平方米,以及常青花園一個單價超過9000元/平方米的項目,這些項目的開發商都向本報透露,最終批覆備案的價格,比他們最初申報的價格要低。但即便如此,武漢從未明確對外承認,會限制開發商的報價。而國內,目前只有北京等少數幾個城市,公開表示將限制開發商的報價。
  “武漢這次明確要對開發商限價,實際上更多是表達一種態度——依然會嚴厲控制房地產市場,尤其是價格變化。”湖北省房地產學會專家委員殷躍建認為,今年1月至9月,武漢房價一直處於上漲階段,“但到了10月,武漢商品房均價已經出現下跌拐點,在這種時候,政府的這一表態,更是一種打壓市場漲價預期的手段,防止年末出現房價翹尾因素。”
  (原標題:開發商加班搶網簽)
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